Flytter du ind i kærestens ejerbolig? 7 ting I bør aftale

Når du skal flytte sammen med kæreste i en bolig, som kun hun eller han ejer, flytter du ind uden at eje noget af den, og det ændrer sig ikke af sig selv, uanset hvor længe I bor der, eller hvor meget du betaler.

Freja har ejet sin lejlighed i seks år, da Mathias flytter ind. Han skifter adresse, får sit navn på postkassen og begynder at betale halvdelen af de faste udgifter. Intet af det giver ham ejerskab. Det er skødet, der afgør, hvem der ejer boligen, og på skødet står kun Freja. Lånet står også i hendes navn, så det er hende, banken kender.

Det lyder hårdt, men det er rimeligt. Freja har betalt udbetalingen og båret risikoen alene. Problemet opstår først, når Mathias begynder at betale ting, der gør hendes bolig mere værd, og ingen af dem har sagt højt, hvad det betyder. Derfor handler de syv aftaler nedenfor om penge, ejerskab, brud og dødsfald, og de bør laves, mens I stadig synes, det er unødvendigt.

Det, du betaler i en bolig, du ikke ejer, er som udgangspunkt et bidrag til jeres fælles hverdag og ikke en investering, medmindre I aftaler noget andet.

1. Afdrag eller husleje

Den første beslutning er, om din betaling er husleje eller et bidrag til lånet. Mathias betaler halvdelen af Frejas ydelse i fire år. Antag, at en tredjedel af ydelsen er afdrag, og resten er renter, ejendomsskat og forsikring. Så er 1/3 af alt, hvad Mathias har betalt, gået til at nedbringe Frejas gæld. Den del ligger nu som friværdi i en bolig, han ikke ejer. De 2/3 er udgifter, han også ville have haft som lejer, og dem er der sjældent grund til at diskutere. Det er afdragene, der bliver til uenighed. I kan løse det på to måder. Enten betaler du et fast beløb, som I begge kalder husleje, og som svarer til renter og udgifter. Eller også skriver I ned, at din andel af afdragene skal betales tilbage, hvis I går fra hinanden.

2. Istandsættelse

Store forbedringer er det punkt, hvor flest taber mest. Mathias betaler et nyt badeværelse, fordi han har opsparingen, og Freja ikke har. Badeværelset bliver en del af lejligheden, og lejligheden er Frejas. Sælger hun to år senere, får hun hele værdien af badeværelset med i prisen. Domstolene har i særlige tilfælde givet en samlever et krav for store bidrag til den andens formue, men det er usikkert og svært at bevise. Vælg derfor, inden håndværkerne kommer, om pengene er en gave, et lån med en skriftlig aftale om tilbagebetaling, eller begyndelsen på, at du køber dig ind.

3. Fælles udgifter

Mad, el, internet og indbo er nemmere, men aftal alligevel en fordeling. Tjener Freja mest, kan en fordeling på fx 60 og 40 procent være mere retfærdig end halvt hver. Ting, I køber til hjemmet, ejer som udgangspunkt den, der har betalt dem. Gem kvitteringerne, eller skriv en kort liste over, hvem der ejer sofaen, bilen og opvaskemaskinen. Ved et brud er det listen, der sparer jer for diskussionen.

Vil du eje en del af boligen, skal det stå i et skøde, der er tinglyst, for ellers ejer du ikke noget, som andre end din kæreste skal respektere.

4. Køb dig ind eller lad være

Efter fire år vil Mathias gerne eje en del af lejligheden. Han betaler et beløb til Freja, som svarer til en fjerdedel af friværdien, og overtager en fjerdedel af lånet, hvis banken godkender det. Rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at gælde mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning (tinglysningslovens § 1, stk. 1). Et skøde på hans fjerdedel skal derfor tinglyses. Uden tinglysning kan Frejas kreditorer gå efter hele lejligheden, og sælger hun, er det hendes underskrift alene, der tæller.

Køber du dig ind, er I to ejere af samme bolig, og så er det tid til en samejekontrakt. Den fastlægger, hvad der skal ske med jeres andele, hvis I går fra hinanden. Lad være med at købe dig ind, hvis I hellere vil holde økonomien adskilt. Så skal din aftale om afdrag og istandsættelse til gengæld være skrevet ned og underskrevet af jer begge.

Går I fra hinanden uden en aftale, tager du kun det med, du selv ejer, og har du ikke købt dig ind, er det dine egne ting og ikke en del af boligen.

5. Hvad du får med ud

Ugifte samlevende har ingen bodeling, så hver af jer beholder det, der er jeres. Det betyder, at Mathias uden aftale går fra fire års afdrag og et badeværelse uden at have krav på noget af det. Med en skriftlig aftale om tilbagebetaling har han et krav, han kan dokumentere. Ejer han 1/4 af lejligheden, får han sin andel af friværdien, når Freja køber ham ud, eller når boligen bliver solgt.

6. Hvor længe du kan blive boende

Som samlever har du ingen lovbestemt ret til at blive boende i din eks-kærestes ejerbolig. Freja kan bede Mathias om at flytte. Har de ikke aftalt, at han lejer sig ind og betaler husleje, har han ikke et lejemål at henvise til. Har de aftalt en husleje, kan der godt være et lejeforhold uden en skriftlig lejekontrakt, men så er det svært at bevise, hvad de har aftalt. Aftal derfor en frist, fx tre måneder, så den, der skal flytte, har tid til at finde noget nyt. Fristen er lille i dag, men den er stor den dag, I står i entréen og ikke taler sammen.

Dør din kæreste uden testamente, arver du intet, og hendes eller hans familie arver boligen, også selv om du har boet der i mange år.

7. Testamente og begunstigelse

Dør Freja uden testamente, går hendes del af lejligheden til hendes arvinger, typisk forældre eller søskende. Ejer Mathias 1/4, beholder han sin fjerdedel, men han ejer nu en bolig sammen med Frejas familie, som kan kræve den solgt. Ejer han ingenting, kan arvingerne bede ham flytte. Et samlevertestamente er det, der kan ændre det. Har de haft fælles bopæl de sidste 2 år før dødsfaldet, betaler Mathias kun boafgift på 15 pct. af det, han arver, og ikke tillægsboafgift (boafgiftslovens § 1, stk. 2, litra d). Pension og livsforsikring følger deres egne regler. Her skal Freja selv indsætte Mathias som begunstiget hos pensionsselskabet, og udbetalingen går som udgangspunkt uden om boet.

Et testamente skal oprettes for en notar eller for to vidner (arvelovens §§ 63 og 64), ellers er det ikke gyldigt. Husk også den anden vej. Går I fra hinanden på grund af uoverensstemmelser, anses et testamente til fordel for den anden samlever som udgangspunkt for tilbagekaldt (arvelovens § 67, stk. 3). Begunstigelsen på en pension står derimod i pensionsselskabets papirer og bør tjekkes særskilt, både når I flytter sammen, og hvis I flytter fra hinanden.

De syv aftaler kan stå på én side, og det vigtigste er, at I har taget stilling til hver af dem og skrevet beslutningen ned med begge jeres underskrifter.

• Er din betaling husleje, eller skal din andel af afdragene betales tilbage?
• Er en istandsættelse, du betaler, en gave, et lån eller et køb af en andel?
• Hvordan fordeler I de fælles udgifter, og hvem ejer de ting, I køber?
• Skal du købe dig ind med et tinglyst skøde, eller holder I økonomien adskilt?
• Hvad får du med ud, hvis I går fra hinanden?
• Hvor lang tid har du til at flytte efter et brud?
• Har I testamente, og står I som begunstigede på hinandens pension?

Freja og Mathias brugte en aften på listen, og de fleste svar var nemme. Huslejen blev et fast beløb, badeværelset blev et lån med en aftale om tilbagebetaling, og købet af en fjerdedel blev udskudt til senere. Testamentet tog længst tid, fordi det tvang dem til at tale om noget, ingen af dem havde lyst til. Det er netop den samtale, der er værd at tage, mens I begge bor i lejligheden og har det godt.