Lejekontrakt for beboelse - det skal du tjekke, før du skriver under

Du kan godt være lejer uden at have skrevet under på noget. Lejeloven kræver kun en skriftlig lejekontrakt, når en af parterne forlanger det (§ 11, stk. 1). Har du fået nøglerne og betaler husleje, er der indgået en lejeaftale, og så gælder lovens regler for jer begge.

Det er netop pointen med en lejekontrakt for beboelse. Den skal ikke gentage loven, men vise, hvor I har aftalt noget andet. Loven siger direkte, at en lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår, i det omfang der ikke udtrykkeligt er fastsat andet (§ 11, stk. 2). Står et vilkår ikke i kontrakten, kan udlejeren derfor ikke senere påstå, at det var aftalt mundtligt, uden at skulle bevise det.

Læs derfor kontrakten som en liste over afvigelser fra loven. De faste oplysninger er lejemålets adresse og størrelse, lejens størrelse, hvornår lejeforholdet begynder, depositum og forudbetalt leje og eventuelle udgifter til varme og vand. Det interessante er alt det, der står ud over det. Lejekontrakten er det første dokument i lejeretten, og den bestemmer, hvad du kan kræve i hele lejeperioden. Det gælder også, når du lejer et enkelt værelse. Flytter du ind i kærestens ejerbolig, er det sjældent en lejekontrakt, der beskytter dig, men andre aftaler. Dem gennemgår vi i indlægget om at flytte ind i kærestens ejerbolig.

Typeformular A10 er den standard lejekontrakt, som er autoriseret til private lejemål til beboelse. Navnet står for typeformular A, 10. udgave, af 1. september 2022, og den er autoriseret i bekendtgørelse nr. 77 af 29. januar 2025 (§ 2).

Der er en vigtig skelnen, som mange overser. Du og udlejeren må gerne lave jeres egen lejekontrakt fra bunden. Men bruger udlejeren en blanket, skal den være autoriseret (lejelovens § 14, stk. 1). En blanket er en skriftlig lejeaftale med vilkår, der egner sig til flere lejere og fremstår standardiserede for dig som lejer (§ 14, stk. 2). En udlejer med tre lejligheder, der genbruger det samme hjemmelavede dokument, bruger altså en blanket, selv om den aldrig er trykt.

Konsekvensen af en ikke-autoriseret blanket er hård for udlejeren. Alle bestemmelser, der giver dig større pligter eller færre rettigheder end loven, er ugyldige (§ 14, stk. 3). Resten af kontrakten gælder stadig.

Bekendtgørelsen godkender også blanketter, der i indhold og opstilling er identiske med A10, og udlejeren må sætte sit eget logo på forsiden (§ 5, stk. 1 og 3). Siden 1. februar 2025 findes der desuden en autoriseret engelsk udgave, som kan bruges til lejeforhold indgået efter den dato, og så skal alle felter udfyldes på engelsk (§§ 3 og 6, stk. 3). En ældre udgave som A9 er ikke nævnt i bekendtgørelsen, som kun autoriserer 10. udgave.

De fleste problemer i en lejekontrakt opstår ikke i de faste felter, men i det, der står ved siden af dem. Tabellen viser de punkter, du bør stoppe op ved, og hvor faldgruben typisk ligger.

Kig særligt efter tomme felter. Et felt, der står tomt, betyder normalt, at loven gælder, men et udfyldt felt med et lille ord som "nej" eller "lejer" kan flytte en hel pligt over på dig.

Særlige vilkår er det sted i lejekontrakten, hvor udlejeren skriver det, der afviger fra loven eller fra standardteksten. Mange vilkår er helt rimelige, fx et forbud mod husdyr eller en aftale om, hvem der vedligeholder haven. Andre koster dig flere måneders leje ved fraflytning.

Udgangspunktet er, at et vilkår kun gælder, hvis det udtrykkeligt står i aftalen (§ 11, stk. 2). Men selv et tydeligt vilkår kan ikke flytte alt. Lejeloven har mange regler, der ikke kan fraviges til skade for lejeren. Et af de vigtigste står i reglerne om fraflytning. Det kan ikke pålægges dig at aflevere boligen i bedre stand end den, du overtog den i (§ 187, stk. 1, 3. pkt.), og den regel kan ikke aftales væk (§ 189).

Tre typer vilkår fortjener ekstra opmærksomhed. Det første er vilkår om maling, gulvbehandling og istandsættelse ved fraflytning, som skal holdes op mod den stand, du overtager boligen i. Det andet er vilkår om, at du selv betaler reparationer, som ellers ligger hos udlejeren. Det tredje er uopsigelighed, hvor du eller udlejeren ikke kan opsige lejeaftalen i en periode. En uopsigelig lejekontrakt kan være en fordel for dig, og den kan tinglyses, så den også gælder over for en ny ejer (§ 17, stk. 3).

Udlejeren må højst kræve et depositum svarende til 3 måneders leje, og beløbet står til sikkerhed for dine forpligtelser ved fraflytning (§ 59, stk. 1). Oven i det kan udlejeren kræve leje forudbetalt for op til 3 måneder (§ 59, stk. 3). Reglerne kan ikke fraviges til skade for dig (§ 64).

Forskellen mellem de to beløb er vigtig. Den forudbetalte leje får du typisk igen ved at modregne den i de sidste måneders leje, når lejeforholdet er opsagt (§ 59, stk. 3). Depositum får du først tilbage, når udlejeren har opgjort, hvad boligen skal sættes i stand for. Tilsammen kan de to poster altså binde 6 måneders leje fra første dag. Så længe depositum og forudbetalt leje tilsammen ikke overstiger ½ års leje, gælder aftalen også over for en ny ejer uden tinglysning (§ 17, stk. 1).

Indflytningssynet er dit bedste værn mod at betale for den forrige lejers skader. Udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne lejligheden ved indflytningen, indkalde dig og udlevere en indflytningsrapport (§ 90, stk. 1 og 2). Sker det ikke, mister udlejeren sit krav på istandsættelse ved fraflytning, medmindre skaden er din skyld (§ 90, stk. 3). Opdager du selv mangler, skal du give besked senest 2 uger efter, at lejeforholdet begynder (§ 91).

Ved fraflytningen gælder en tilsvarende pligt. Udlejeren skal syne lejligheden senest 2 uger efter at have fået kendskab til fraflytningen, indkalde dig skriftligt med mindst 1 uges varsel, og rapporten fra synet skal udarbejdes samtidig (§ 187, stk. 3 og 4). Er I uenige om, hvor meget af depositummet du skal have tilbage, kan sagen indbringes for huslejenævnet.

En tidsbegrænset lejekontrakt ophører af sig selv, når den aftalte lejetid udløber, uden at nogen skal opsige den (§ 173, stk. 1). I lejeperioden kan den ikke opsiges, medmindre det er aftalt, eller den anden part misligholder aftalen.

Det lyder enkelt, men tidsbegrænsningen er ikke fri. Boligretten kan tilsidesætte den, hvis udlejerens egne forhold ikke giver en tilstrækkelig grund til den (§ 173, stk. 3). Et eksempel på en begrundelse i udlejerens forhold kan være, at udlejeren er udstationeret i 2 år og skal flytte hjem igen bagefter. Står der bare en slutdato i kontrakten uden en forklaring, bør du spørge, hvorfor lejemålet er tidsbegrænset, og bede om at få grunden skrevet ind.

Læg også mærke til, hvad der sker, hvis ingen gør noget ved udløbet. Bor du stadig i lejligheden mere end 1 måned efter slutdatoen, og ved udlejeren det uden at have opfordret dig til at flytte, løber lejemålet videre på ubestemt tid (§ 173, stk. 2). For dig som lejer betyder en tidsbegrænsning også, at du ikke kan sige op før tid, medmindre kontrakten giver dig ret til det. Tjek derfor, om der er en opsigelsesadgang for dig i aftalen, hvis du kan få brug for at flytte tidligere.

Et typisk forløb viser, hvordan blankettens form, særlige vilkår og depositum hænger sammen, før nogen har skrevet under.

Fordi Frode har mere end én lejlighed, skal han også holde indflytningssyn med Malthe og udlevere en rapport. Den rapport bliver målestokken, når Malthe engang flytter, og mærkerne i soveværelset står nu sort på hvidt.

Når kontrakten først er underskrevet, er det dig, der skal gøre indsigelserne gældende. Gå punkterne igennem, mens du stadig kan forhandle.

• Du ved, om kontrakten er typeformular A10, en identisk kopi eller udlejerens egen tekst.
• Du har læst alle særlige vilkår og forstået, hvad hvert vilkår kan koste dig ved fraflytning.
• Depositum og forudbetalt leje er hver højst 3 måneders leje.
• Du betaler ikke for mere end 3 måneder ad gangen, og du betaler intet ekstra for at få boligen.
• Er lejekontrakten tidsbegrænset, står grunden i kontrakten, og du ved, om du selv kan opsige den før tid.
• Du ved, hvornår indflytningssynet holdes, og om udlejeren har pligt til at holde det.
• Du har taget billeder af hvert rum med dato, før du flytter ind.
• Du har sat en påmindelse 2 uger efter indflytningen til at melde mangler.

Tommelfingerreglen er enkel. Alt, hvad du ikke forstår i kontrakten, skal du have forklaret skriftligt, før du skriver under, ikke efter.