Selvsalg af bolig - det skal du selv sørge for uden ejendomsmægler

Selvsalg af bolig er, når du sælger dit hus, din ejerlejlighed eller dit sommerhus direkte til en køber uden en ejendomsmægler imellem, og juridisk betyder det, at alle sælgerens pligter ligger hos dig alene.

Mange tror, at en bolighandel bliver enklere, når mægleren er væk. Det modsatte er tilfældet. Lov om formidling af fast ejendom gælder kun for den, der formidler eller sælger fast ejendom erhvervsmæssigt (§ 1, stk. 1). Som privat sælger er du altså ikke bundet af mæglerens regler om salgsopstilling og uvildighed. Ingen fører heller tilsyn med dit arbejde. De regler, der beskytter køberen, gælder derimod uændret, og det er dem, der afgør, om du kan blive mødt med et krav bagefter.

Tre regelsæt fylder mest, når du sælger selv. Huseftersynsordningen bestemmer, om du hæfter for skjulte fejl i bygningen. Fortrydelsesretten giver køberen 6 hverdage til at trække sig. Og energimærkningsloven pålægger dig at udlevere energimærket, før aftalen er på plads. Huseftersynsordningen gælder, når boligen bruges til beboelse af dig eller skal bruges til beboelse af køberen (forbrugerbeskyttelseslovens § 1, stk. 1). Sælger du en ubebygget grund, er du uden for ordningen.

Ved selvsalg overtager du især de opgaver, der skal være løst, før køberen byder, fordi det er dér, en fejl ikke kan rettes bagefter.

Tabellen viser, hvem der normalt sørger for hvert led, og hvad der står på spil, når du gør det selv. Læs kolonnen yderst til højre først.

Mønsteret i tabellen er tydeligt. Næsten alle risici opstår før accepten af buddet, ikke ved skødet. Skødet, tinglysningen og opgørelsen af de løbende udgifter laver køberens rådgiver typisk alligevel, så her ændrer selvsalg sjældent noget for dig.

Ved selvsalg skal køberen have fire papirer fra dig, før du siger ja til et bud, og de tre første er dit værn mod krav om skjulte fejl.

Huseftersynsordningen virker kun, hvis køberen har modtaget tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og oplysningen om ejerskifteforsikring, før aftalen indgås og senest før du accepterer købstilbuddet (forbrugerbeskyttelseslovens § 2, stk. 2). Tilstandsrapporten skal være lavet af en beskikket bygningssagkyndig og være under 6 måneder gammel den dag, køberen får den (§ 4, stk. 1). For elinstallationsrapporten er grænsen 1 år, og den skal komme fra en autoriseret elinstallatørvirksomhed (§ 4 a, stk. 1). Forsikringstilbuddet skal være skriftligt og bindende med en rimelig frist for at sige ja, og dækningen skal kunne løbe mindst 5 år med mulighed for forlængelse til mindst 10 år (§ 5). Dertil kommer dit eget skriftlige løfte om at betale mindst halvdelen af præmien (§ 2, stk. 3).

Det fjerde papir er energimærkningen. Ved salg af et hus eller en ejerlejlighed skal den foreligge, og du skal sørge for, at køberen har fået den, før aftalen indgås (energimærkningslovens § 6, stk. 1). Den skal være gyldig, og findes der flere, skal den nyeste fremlægges (§ 10, stk. 1). Gyldigheden fastsættes af ministeren og kan højst være 10 år (§ 4, stk. 2).

Sælger du en ejerlejlighed, er det ejerforeningen, der skal stille energimærkningen til rådighed uden beregning. Findes der allerede en gyldig mærkning, skal du have den inden 8 dage. Ellers skal foreningen inden 3 uger have aftalt med en energikonsulent, så mærkningen kan foreligge senest 60 dage efter din anmodning (§ 6, stk. 2-4). Bed derfor om den, før du sætter lejligheden til salg. Fejl, som rapporterne burde have nævnt, kan køberen rejse direkte over for den, der lavede rapporten, inden 5 år fra overtagelsen og senest 6 år fra rapportens datering (forbrugerbeskyttelseslovens § 3, stk. 2).

En købsaftale ved selvsalg skal beskrive handlen så præcist, at ingen af jer kan læse den på to måder, og det klarer en standardskabelon fra nettet sjældent.

Skabeloner er skrevet til den typiske handel og har tomme felter, hvor de vanskelige spørgsmål burde stå. Gå aftalen igennem punkt for punkt, før du sender den til køberen.

• Ejendommen er identificeret med matrikelnummer eller ejerlejlighedsnummer, og alle tilhørende arealer og rettigheder er nævnt.
• Overtagelsesdagen står med dato, og det står, hvornår risikoen for brand og skader går over til køberen.
• Det står, hvornår og hvordan køberen stiller sikkerhed for købesummen, fx ved deponering eller bankgaranti, og hvad der sker, hvis det ikke sker til tiden.
• Køberens forbehold står med en klar frist og en klar besked om, hvad der sker, hvis fristen går, uden at du har hørt noget.
• Rapporterne, forsikringstilbuddet, dit løfte om halvdelen af præmien og energimærkningen er opregnet med dato og med køberens kvittering.
• Løsøre, der følger med, er nævnt konkret, og det står, hvad der ikke følger med.
• Det står, hvem der laver skødet og tinglysningen, og hvem der laver refusionsopgørelsen af de løbende udgifter.
• Ved en ejerlejlighed er ejerforeningens vedtægter, seneste regnskab og budget udleveret, og det står, hvem der hæfter for udgifter, som generalforsamlingen vedtog før salget.

Punktet om sikkerhed for købesummen er det, selvsælgere oftest springer over. Uden det kan du stå med en underskrevet aftale og en køber, hvis bank endnu ikke har sagt ja. Lad hellere aftalen vente en dag end at sende den med et tomt felt.

At der ikke er en mægler med i handlen, ændrer intet ved køberens fortrydelsesret, så du skal regne med, at aftalen først er endelig, når fristen er gået.

Fortrydelsesretten gælder for køb af fast ejendom, som køberen skal bo i, og for køb af en andel i en andelsboligforening (forbrugerbeskyttelseslovens § 6, stk. 1). Køberen skal give dig skriftlig besked senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse, og beskeden skal være kommet frem inden fristen (§ 8, stk. 1). Vær særlig opmærksom, hvis du selv skriver under først og sender aftalen til køberen. Så er det dig, der har givet et tilbud, og fristen regnes fra den dag, køberen fik det (§ 8, stk. 2). Hvordan hverdagene tælles, kan du se i guiden om køb af hus.

Fortryder køberen, skal køberen betale dig en godtgørelse på 1 procent af købesummen inden fristen (§ 11, stk. 1). Fritagelsen for godtgørelse gælder kun sælgere, der har opført boligen med salg for øje eller sælger fast ejendom som hovederhverv (§ 11, stk. 2), så den rammer ikke dig som privat sælger. Har køberen allerede betalt en del af købesummen, skal du straks tilbagebetale beløbet, men du må trække godtgørelsen fra (§ 12, stk. 1). Er aftalen tinglyst, skal køberen også sørge for aflysningen inden fristen (§ 9).

Forbehold er noget andet end fortrydelse. Et advokatforbehold betyder, at køberens rådgiver kan afvise handlen uden godtgørelse til dig. Du kan sige nej til et bud med forbehold, men så skal du være forberedt på, at mange købere ikke byder uden. Kræv i stedet en kort frist for rådgiverens svar, og skriv ind, hvad der sker, hvis svaret udebliver.

Et dateret stykke papir kan skille et roligt selvsalg fra en lang tvist, som Dittes salg af sin toværelses ejerlejlighed viser.

Uden listen havde Ditte haft svært ved at bevise rækkefølgen, og så havde hun risikeret at hæfte efter de almindelige regler om mangler. Det er netop den dokumentation, en mægler ellers ville have sørget for.

Selvsalg bliver risikabelt, når huseftersynsordningen ikke dækker dig, og det sker oftere, end de fleste sælgere regner med.

Også med alle papirer i orden kan køberen rejse krav mod dig, hvis et forhold strider mod en servitut eller mod offentligretlige regler. Det kan være en tagetage, der er indrettet til beboelse uden tilladelse, eller et udhus, der står for tæt på skellet. Undtaget er ulovlige el-, varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer, som rapporterne dækker (forbrugerbeskyttelseslovens § 2, stk. 5).

Samme stykke åbner for krav, hvis du har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, eller hvis du har givet en garanti. Fortier du en vandskade, du kender, eller skriver du i annoncen, at taget er helt tæt, kan det blive afgørende. Stikledninger og kloak er ikke omfattet af din beskyttelse, medmindre fejlen var så tydelig, at den bygningssagkyndige burde have nævnt den (§ 2, stk. 6). En ældre kloak er derfor en reel risiko for dig som sælger, selv med en ren tilstandsrapport.

Lader du køberen flytte ind eller starte en ombygning, før fortrydelsesfristen er gået, kan du få boligen tilbage i en anden stand. Køberen skal ganske vist stille den tilbage inden fristen (§ 10), men det er dig, der står med besværet, hvis det ikke sker. Udlever derfor først nøglerne, når fristen er gået og købesummen er sikret.

Står du med en ældre bolig med ombygninger, en lejlighed i en forening med store planlagte projekter eller en køber, der vil have mange forbehold, kan en boligadvokat læse købsaftalen igennem, før du skriver under. Det koster mindre tid at rette en formulering før underskriften end at forsvare den bagefter.