Køb af hus - sådan kommer du sikkert fra fremvisning til overtagelse

Et køb af hus går gennem syv faste trin, og de vigtigste beslutninger falder før dit bud, ikke ved underskriften på skødet.

De fleste førstegangskøbere bruger deres energi på fremvisningen og budrunden. Det juridiske arbejde ligger dog før og lige efter budet, fordi det er dér, du binder dig. Rækkefølgen herunder er den, de fleste handler følger, uanset om du køber gennem en mægler eller køber hus uden ejendomsmægler direkte fra sælgeren.

1. Lånetilsagn i hånden. Få bankens forhåndsgodkendelse, før du ser på huse, så du ved, hvor højt du kan byde. Låner du en del af udbetalingen af familien, så skriv et gældsbrev for familielånet, før pengene bliver overført.
2. Fremvisning og salgsopstilling. Gå huset igennem med tilstandsrapporten i hånden, også loftet og krybekælderen.
3. De tre dokumenter. Bed om tilstandsrapport, elinstallationsrapport og forsikringstilbud, og læs dem, før du afgiver bud.
4. Bud med forbehold. Skriv de forbehold ind, du har brug for, fx om finansiering eller en advokats gennemgang.
5. Købsaftalen underskrives. Fra nu løber fortrydelsesfristen på 6 hverdage.
6. Skøde og tinglysning. Køberens rådgiver laver skødet, som tinglyses digitalt.
7. Overtagelse. Gennemgå huset samme dag, aflæs målerne, og meld fejl til sælger hurtigst muligt.

Trin 3 og 4 er dem, der koster mest at springe over. Et bud uden forbehold er bindende, når sælgeren accepterer det, og så er fortrydelsesretten din eneste udvej. Skødet og tinglysningen er et selvstændigt forløb, som du kan læse om under skøde og tinglysning.

Huseftersynsordningen betyder, at sælgeren slipper for det meste af ansvaret for skjulte fejl, hvis du før dit bud har fået tilstandsrapport, elinstallationsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring.

Til gengæld får du rapporterne at handle på og en forsikring, der dækker det, rapporterne overser. Ordningen gælder for huse og ejerlejligheder, som sælgeren bor i, eller som du køber for at bo i (§ 1). Den gælder ikke for ubebyggede grunde og huse under opførelse.

Kolonnen 'Hvis den mangler' er den, du skal lægge mærke til. Mangler bare ét af dokumenterne, eller kommer det for sent, falder sælgerens beskyttelse bort (§ 2, stk. 1-3). Rapporterne skal nemlig være i dine hænder, før du afgiver dit bud. Sælgeren skal også have sikret sig, at du kender følgerne af ordningen (§ 2, stk. 4).

Selv med alle papirer i orden kan du stadig gå efter sælgeren, hvis sælgeren har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt eller givet en garanti, og hvis et forhold strider mod en servitut. Fejl i stikledninger og kloak er heller ikke omfattet af sælgerens beskyttelse, medmindre de var så synlige, at den bygningssagkyndige burde have set dem (§ 2, stk. 5-6).

Købsaftalen afgør, hvad du får, hvornår du får det, og hvad der sker, hvis noget går galt, så hvert punkt skal være på plads, før du skriver under.

Mæglerens standardaftale er skrevet til at få handlen igennem. Mægleren repræsenterer sælgeren, ikke dig. Brug listen her, når du læser købsaftalen for et hus.

• Overtagelsesdagen passer med opsigelsen af din nuværende bolig og med bankens tidsplan.
• Alle betingelser er skrevet ind, fx at handlen er betinget af lånetilsagn eller af en advokats godkendelse. Et advokatforbehold skal være formuleret, så det reelt kan bruges.
• Finansieringen er beskrevet, og det står klart, hvornår udbetalingen skal deponeres, eller hvornår bankgarantien skal stilles.
• Løsøre, der følger med, er nævnt konkret. Hvidevarer, ovne og havehus skal stå på listen, ellers kan de forsvinde ved overtagelsen.
• Servitutter og lokalplan er læst, så du ved, om du må bygge til, sætte hegn op eller holde dyr.
• Køber I to sammen, har I aftalt, hvem der ejer hvor meget, især hvis den ene betaler mere af udbetalingen. Ugifte bør lave en samejekontrakt samtidig med købet.
• Refusionsopgørelsen og berigtigelsen af handlen ligger hos en rådgiver, du selv har valgt.

Købsaftalen ved køb af hus er også stedet, hvor forbeholdene står. Kan et forbehold ikke opfyldes, falder handlen bort uden omkostning, og det er billigere end at fortryde.

Som køber kan du træde tilbage fra købsaftalen, hvis sælgeren har fået din skriftlige besked senest 6 hverdage efter, at aftalen er indgået, og du har betalt 1 pct. af købesummen til sælgeren inden for samme frist (§§ 7, 8 og 11).

Reglen gælder for huse, ejerlejligheder og andelsboliger, du køber for at bo i (§ 6). Den kan ikke fraviges til skade for dig (§ 21, stk. 2). Fristen starter, når aftalen er indgået. Det er typisk den dag, hvor I begge har skrevet under. Har sælgeren givet dig et tilbud, som du accepterer, løber fristen fra den dag, tilbuddet kom til din kundskab (§ 8, stk. 2). Overtagelsesdagen spiller ingen rolle.

Ved optællingen springer du søn- og helligdage over, og ifølge § 13 tæller lørdage og grundlovsdag heller ikke med. Se, hvordan det spiller sammen i en uge, hvor grundlovsdag falder på en fredag.

1. Torsdag den 4. juni 2026 skriver både køber og sælger under. Dagen tæller ikke med.
2. Fredag den 5. juni er grundlovsdag, og lørdag og søndag tæller ikke. Ingen hverdage endnu.
3. Mandag den 8. juni er hverdag 1, og fredag den 12. juni er hverdag 5.
4. Mandag den 15. juni er hverdag 6 og sidste frist.

Besked og betaling skal være fremme hos sælgeren mandag den 15. juni (§ 8, stk. 1 og § 11). Det er ikke nok, at du sender beskeden den dag. Har du allerede fået aftalen tinglyst, skal du også sørge for aflysningen inden fristen (§ 9).

Har du betalt en del af købesummen, skal sælgeren betale den tilbage med fradrag af godtgørelsen (§ 12). Køber du hus på tvangsauktion, er der slet ingen fortrydelsesret (§ 6, stk. 2).

De dyreste faldgruber ved køb af hus opstår i de få dage omkring budet, og alle syv kan undgås med en konkret forholdsregel.

Brug listen som tjek, før du siger ja.

1. Rapporterne kommer efter budet. Så mister sælgeren beskyttelsen, men du mister også tiden til at vurdere huset. Modforholdsregel: byd først, når du har alle tre dokumenter, og tjek datoerne på dem.
2. Du læser kun karaktererne. En tilstandsrapport fortæller, hvor huset er ringere end et tilsvarende hus på samme alder, ikke hvad det koster at udbedre. Modforholdsregel: læs bemærkningerne, og få en håndværker til at vurdere de alvorlige punkter.
3. Du fravælger ejerskifteforsikringen. Uden den bærer du selv de skjulte fejl, som rapporterne ikke nævner. Modforholdsregel: tag imod tilbuddet og sælgerens halvdel af præmien, og overvej forlængelsen til 10 år.
4. Kloakken bliver aldrig set. Stikledninger og kloak gennemgås ikke grundigt i tilstandsrapporten. Modforholdsregel: få en kloakundersøgelse på ældre huse, før fristen udløber.

5. Fristen regnes fra overtagelsen. Den regnes fra aftalens indgåelse, og mange tror fejlagtigt, at de har tid til efter indflytningen. Modforholdsregel: skriv sidste fristdag i kalenderen, samme dag som du skriver under.
6. Buddet er uden finansieringsforbehold. Siger banken nej, står du med en bindende aftale. Modforholdsregel: skriv et forbehold om lånetilsagn ind i buddet.
7. Servitutterne bliver ikke læst. En vejret eller en byggelinje kan stoppe dine planer for tilbygningen. Modforholdsregel: læs tingbogen og lokalplanen, før du byder.

Ingen af punkterne kræver ekspertviden. De kræver bare, at nogen tjekker dem i den rigtige rækkefølge, og det er netop det, en uvildig rådgiver gør. Om du skal have hjælp, og hvem der må hjælpe dig, kan du læse under boligadvokat og køberrådgivning.

Køber du en ejerlejlighed, gælder de samme regler om tilstandsrapport og fortrydelsesret som ved køb af hus, men du køber også en andel af en ejerforening, og dens papirer er lige så vigtige som lejligheden.

I en ejerforening bestemmer flertallet over facaden, taget og trappeopgangene. Har generalforsamlingen vedtaget en ny tagrenovering, betaler du med, selv om du flytter ind efter beslutningen. Derfor skal du læse foreningens papirer med samme omhu som tilstandsrapporten.

• Vedtægterne, så du kender reglerne for udlejning, husdyr og ombygning.
• De seneste regnskaber, så du kan se foreningens formue og eventuelle lån.
• Budgettet for i år og fællesudgifterne for din lejlighed.
• Vedligeholdelsesplanen, så du ved, hvilke store projekter der venter.
• Referater fra de seneste generalforsamlinger, hvor de vedtagne projekter fremgår.

Køb af ejerlejlighed i en ældre ejendom med en tom vedligeholdelseskonto kan blive dyrere end et hus, fordi de store udgifter kommer på én gang og deles efter fordelingstal. Spørg derfor mægleren om ekstraordinære indbetalinger, og få det skrevet ind i købsaftalen, hvem der betaler for beslutninger, der allerede er truffet.