Samejekontrakt - hvad skal stå i den, når I køber bolig sammen?

En samejekontrakt er en skriftlig aftale mellem jer, der ejer en bolig eller andre ting sammen, om hvem der ejer hvad, hvem der betaler hvad, og hvad der sker, hvis I går fra hinanden.

Står I begge på skødet, og står der ingen andele, regnes I som udgangspunkt for at eje halvdelen hver. Det gælder også, selv om den ene har betalt hele udbetalingen. Gifte par har ligedelingen og bodelingen at falde tilbage på, men ugifte samlevende har ingen af delene. For jer er det ejerandelene og jeres egne aftaler, der afgør sagen, når samlivet slutter. Netop dér går den største forskel mellem gifte og samlevende i familieretten.

Kontrakten er en privat aftale. Ingen lov kræver den, og der er ingen bestemt form, men den bør være skriftlig og underskrevet af jer begge, ellers kan den være svær at bevise, når I har brug for den. Den tinglyses ikke, og banken er ikke part i den.

De fleste laver samejekontrakten, når de køber bolig sammen, men den kan også dække et sommerhus, en bil eller en båd. Den kan laves når som helst, så længe I er enige. Og det er pointen. Aftalen skal være på plads, mens I stadig er det.

En god samejekontrakt beskriver ejerandele, indskud, løbende udgifter og en fremgangsmåde for bruddet, så ingen af jer skal forhandle om det, når I er uenige.

Brug listen, når I skriver kontrakten eller gennemgår et udkast. Hvert punkt er et sted, hvor uenighed ellers opstår.

• Hvad ejer I sammen? Boligens adresse og matrikelnummer og eventuelt indbo, bil eller sommerhus.
• Ejerandelene, og om de svarer til det, der står i skødet.
• Hvem betalte udbetalingen, og skal et ulige indskud betales tilbage, før resten deles?
• Hvad sker der, hvis friværdien ved et brud er mindre end indskuddet? Bærer den, der indskød mest, tabet først, eller deler I det?
• Hvordan fordeler I renter, afdrag, ejendomsskat, forsikring og vedligeholdelse, og tæller ekstra indbetalinger med?
• Større forbedringer, fx et nyt køkken, som kun den ene har betalt.
• Hvem har ret til at overtage boligen ved et brud, og hvordan fastsættes prisen, fx ved en vurdering fra en ejendomsmægler?
• Frist for at overtage eller sætte boligen til salg, og hvem der må bo der i mellemtiden.
• Hvordan lånet håndteres, hvis den ene flytter ud og den anden bliver boende.
• Hvornår kontrakten skal gennemgås igen, fx ved børn, arv eller en større ekstra indbetaling.

Punktet om friværdi under indskuddet er det, der oftest mangler. Det betyder intet, så længe priserne stiger. Falder boligens værdi, afgør netop den sætning, om den ene står tilbage med hele tabet. Skriv også ned, hvordan I regner, ikke kun resultatet, så en tredjemand kan følge regnestykket, hvis I selv er uenige om det.

Et ulige indskud sikres ved at aftale i samejekontrakten, at indskuddet betales tilbage, før resten deles, eller ved at skrive ulige ejerandele i skødet.

Stine og Martin køber rækkehus sammen. Stine har sparet op og betaler hele udbetalingen, mens Martin ingen opsparing har. Lånet står i begges navne, og de betaler lige meget hver måned. På skødet står de med halvdelen hver. Fire år senere går de fra hinanden og sælger. Når lånet er indfriet, svarer Stines udbetaling til 2/3 af friværdien. Den sidste 1/3 er værdistigning og afdrag, som de har betalt lige meget af.

Forskellen er en tredjedel af friværdien. Den afhænger af én sætning i en kontrakt, der blev skrevet, mens alt var godt. Den anden vej er at skrive ulige ejerandele i skødet, og tabellen viser, hvordan de tre løsninger adskiller sig.

Ulige andele i skødet er en varig løsning. Den, der ejer mest, får også mest af en stigning og bærer mest af et fald. Det passer sjældent, hvis forskellen kun skyldes udbetalingen. Mange vælger derfor halvdelen hver i skødet og en samejekontrakt, der klarer indskuddet.

Uden en aftale deler I det, I ejer sammen, efter ejerandelene, og kan I ikke blive enige, kan skifteretten behandle opløsningen af ugifte samlevendes sameje om flere aktiver.

Ugifte samlevende har ingen bodeling. Hver af jer beholder det, der står i jeres eget navn, og kun det fælles skal deles. Står I begge på skødet, er boligen fælles, uanset hvem der har betalt flest regninger.

Bliver I uenige om delingen, kan skifteretten behandle opløsningen af ugifte samlevendes sameje om flere aktiver i forbindelse med samlivets ophør (ægtefælleskiftelovens § 1, stk. 1, nr. 3). Sagen kan også angå en del af det, I ejer (§ 1, stk. 2). Reglerne for ægtefæller gælder så tilsvarende, bortset fra kravet om, at separation eller skilsmisse skal være søgt (§ 1, stk. 3). I skal altså ikke vente på en sag i Familieretshuset.

Forløbet ligner bodelingen for ægtefæller. Skifteretten indkalder jer til et vejlednings- og forligsmøde, hvor I skal møde personligt (§ 11), og hjælper med en aftale, hvis I bliver enige (§ 15). Lykkes det ikke, kan en af jer bede om en bobehandler (§§ 17-18). Bobehandleren afklarer, om en af jer vil overtage boligen efter vurdering, og ellers bliver den solgt (§§ 24-25).

Loven taler om sameje om flere aktiver. Ejer I kun boligen sammen og intet andet, så få en advokat til at vurdere, hvilken vej sagen skal gå. Under alle omstændigheder deles der efter ejerandelene, ikke efter hvem der har betalt mest, og et ulige indskud uden en aftale er derfor svært at få tilbage.

Derfor bør overtagelsen have en frist i kontrakten. Uden den kan den, der er flyttet, hænge fast i et lån til en bolig, han eller hun ikke længere bor i.

En samejekontrakt giver ikke den efterlevende arv, så I skal også have et testamente, hvis I vil sikre hinanden, når den ene dør.

Samlevende arver ikke hinanden efter loven. Dør Stine, går hendes halvdel af rækkehuset til hendes arvinger, typisk børn eller forældre, og Martin ejer kun sin egen halvdel. Kontrakten afgør, hvor stor Stines andel er, men ikke hvem der arver den. Det kan kun et testamente, og reglerne om arv mellem samlevende, herunder arvelovens § 87, står på siden om samlevertestamente.

Brug de to dokumenter sammen. Kontrakten fastslår ejerandele og indskud, og testamentet bestemmer, hvem der arver dem. Står der i kontrakten, hvad der skal ske med boligen ved dødsfald, så skriv det også ind i testamentet, for en aftale om, hvem der arver, skal opfylde testamentets formkrav.

Når I gifter jer, indgår boligen som udgangspunkt i den formue, der deles lige ved skilsmisse, så samejekontrakten skal suppleres med en ægtepagt, hvis indskuddet stadig skal sikres.

Ved separation og skilsmisse deles ægtefællers formuer lige (ægtefællelovens § 5). Det gælder også en bolig, I har ejet sammen som samlevende. Ægtefæller kan som hovedregel kun fravige ligedelingen med en ægtepagt (§ 2, stk. 2). En aftale fra samlivet om, at Stine får sit indskud tilbage først, er derfor ikke nok, når hun og Martin først er gift.

Vil I fortsat holde indskuddet uden for delingen, skal det ske i en ægtepagt. Særeje kan begrænses til en bestemt genstand eller en brøkdel af den (§ 12, stk. 2), så Stine fx kan have særeje for den del af boligen, der svarer til hendes indskud. Ægtepagten gælder først, når den er underskrevet af jer begge og tinglyst.

Gennemgå samejekontrakten punkt for punkt, før I bliver gift. Tag stilling til, om hvert punkt skal videreføres i en ægtepagt, eller om I bevidst vil lade ligedelingen gælde. Begge dele kan være rigtige. Det forkerte er ikke at vælge.

Uanset om I er gift eller ej, er konsekvensen af ingen aftale den samme. Delingen sker efter regler, der ikke kender jeres historie. Stine kunne have sikret en tredjedel af friværdien med en halv side papir, skrevet den dag, hun og Martin fik nøglerne.