Ejerskifteforsikring - hvad dækker den, og hvad dækker den ikke?

En ejerskifteforsikring er en bygningsforsikring for køberen, der dækker skjulte skader og fejl, som var i huset ved overtagelsen, men som hverken tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten har fanget. Du tegner og ejer forsikringen som køber, men tilbuddet kommer fra sælgerens side, før handlen er på plads.

Forsikringen er en del af huseftersynsordningen i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Sælgeren slipper for de fleste krav om skjulte fejl i bygningerne, og til gengæld får køberen to rapporter at læse og et forsikringsselskab at henvende sig til i stedet for at gå efter sælgeren (§ 2, stk. 1). Hvad forsikringen som minimum skal dække, står i dækningsbekendtgørelsen, bekendtgørelse nr. 13 af 12. januar 2012, som senere er ændret to gange. Selskaberne må give en bredere dækning, men ikke en smallere (§ 1, nr. 1 i bekendtgørelsen).

Ordningen gælder ved køb af et hus eller en ejerlejlighed, som sælgeren hovedsagelig bor i, eller som hovedsagelig er bestemt til, at du skal bo der. Den gælder ikke for en ubebygget grund, en grund med et hus under opførelse eller en landbrugsejendom med landbrugspligt (§ 1). For et sommerhus afhænger svaret derfor af, om huset reelt bruges til eller er bestemt til beboelse. Selve forløbet i en handel, fra bud og fortrydelsesret til nøgleoverdragelse, gennemgår vi under køb af hus trin for trin.

Nej. Ingen lov pålægger dig som køber at tegne en ejerskifteforsikring, og ingen lov pålægger sælgeren at tilbyde en. Tilbuddet er sælgerens nøgle til ansvarsfrihed, og nøglen virker kun, hvis hver betingelse i tabellen er opfyldt i tide.

Fejler bare én række i tabellen, ændrer det, hvem du kan rette et krav mod, hvis der senere dukker en skjult fejl op.

Selv når hver række er i orden, er sælgeren ikke fri for ethvert krav. Du kan stadig påberåbe dig, at et forhold strider mod en servitut, eller med en undtagelse for visse installationer mod offentligretlige regler. Det samme gælder, hvis sælger har givet en garanti for forholdet eller har optrådt svigagtigt eller groft uagtsomt. Fejl ved stikledninger og kloak kan du også gøre gældende, medmindre fejlen allerede var så synlig, da rapporten blev lavet, at den hørte hjemme i rapporten (§ 2, stk. 5-6).

Ejerskifteforsikringen dækker tre slags forhold, som var til stede ved overtagelsen og ikke står i rapporterne. Det er aktuelle skader på bygningerne, fysiske forhold med nærliggende risiko for skade og fejl ved el- og vvs-installationer (bilag 1, nr. 2 i bekendtgørelse nr. 13).

En skade er efter bekendtgørelsen fx brud, lækage, revner eller deformering, der nedsætter husets værdi eller brugbarhed nævneværdigt sammenlignet med et intakt hus af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Ordet nævneværdigt bærer meget af vurderingen. Et hus fra 1930 skal ikke leve op til et nybyggeri, og en revne, der er normal for husets alder, er ikke nødvendigvis en skade i forsikringens forstand.

Er et forhold dækket, betaler forsikringen også rimelige udgifter til teknisk bistand, når det er aftalt med selskabet på forhånd, og merudgifter til genhusning i op til 12 måneder, hvis huset bliver ubeboeligt under udbedringen (bilag 1, nr. 4). Erstatningen beregnes som udgangspunkt som nyværdi. For tag, undertag, vinduer og yderdøre, vægge, gulve og vandsystem sker der dog et fradrag efter bygningsdelens alder efter afskrivningstabellerne i bilag 2. Selskabet skal kun betale, hvis forholdet faktisk bliver udbedret (bilag 1, nr. 9 og 10).

Den største undtagelse er det, der allerede står i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Forsikringen er til de fejl, rapporterne har overset, ikke til dem, rapporterne har advaret dig om.

Der er dog en vigtig åbning. Et nævnt forhold er alligevel dækket, hvis det er klart forkert beskrevet, altså hvis beskrivelsen er så misvisende eller ufyldestgørende, at du ikke ud fra rapporten kunne forstå forholdets reelle karakter, omfang eller betydning (bilag 1, nr. 6, litra a). Grænsen trækkes konkret i hver sag. De øvrige undtagelser i bekendtgørelsen omfatter især

• forhold, det kan bevises, at du kendte, før du tegnede forsikringen (litra d)
• forhold, som en garanti eller en anden forsikring dækker, eller som du har undladt at kræve dækket under en tredjemands garanti (litra e)
• følgeskader af noget, du ud fra rapporterne burde have udbedret (litra i)
• gentagelser af et forhold, der allerede er dækket én gang, hvis du blev gjort opmærksom på, at årsagen skulle fjernes (litra j)
• dine egne ønsker til brugen af huset, og det forhold alene, at en bygningsdel er af et andet materiale end beskrevet (litra k)
• småforhold under bekendtgørelsens beløbsgrænse, som slet ikke kan anmeldes (litra l og § 1, nr. 2)

Selvrisikoen har et loft pr. forhold og et samlet loft i hele forsikringstiden, og grænserne reguleres hvert tredje år (§§ 1-2 i bekendtgørelsen). Tilbuddet må desuden tage forbehold for bestemte bygningsdele eller installationer, men kun på grundlag af oplysninger i rapporterne (§ 1, nr. 1). Brug listen her, før du tager imod tilbuddet om ejerskifteforsikring.

• Læs hvert forbehold i tilbuddet, og find den bemærkning i rapporten, som forbeholdet bygger på.
• Se efter bygninger, som rapporten melder ikke undersøgt, og bygningsdele, der er markeret som utilgængelige.
• Tjek, om tilbuddet er en udvidet ejerskifteforsikring, og på hvilke punkter dækningen går ud over minimum, for det skal fremgå af tilbuddet (§ 1, nr. 3).
• Notér fristen for at antage tilbuddet, og aftal skriftligt, hvordan sælgerens andel af præmien bliver betalt.
• Undersøg, hvordan og hvornår forsikringen kan forlænges fra 5 til 10 år.
• Gem rapporter, tilbud og sælgerens løfte samlet, så du hurtigt kan finde dem, hvis der opstår en skade.

En ejerskifteforsikring gælder i 5 år fra den dag, du overtog huset, og du kan forlænge den, så den dækker i 10 år fra overtagelsen, medmindre du har forsømt at vedligeholde huset forsvarligt (bilag 1, nr. 12 efter ændringen i 2014). Loven kræver, at tilbuddet giver mulighed for forlængelse til i alt mindst 10 år (§ 5, stk. 1, nr. 1).

Valget mellem 5 eller 10 år handler om, hvilke fejl der først viser sig sent. Et utæt afløb under et betongulv eller råd i en tagkonstruktion kan tage år om at blive synligt. Det afgørende er, at forholdet var der ved overtagelsen eller opstod mellem rapporterne og overtagelsen, og at det både konstateres og anmeldes, mens forsikringen løber (bilag 1, nr. 5). Opdager du en fejl i år 6 uden forlængelse, er der ingen forsikring at anmelde den til.

Sælger du huset igen inden for perioden, ophører forsikringen ved ejerskiftet. Du har da krav på godtgørelse af præmien for den resterende tid, beregnet ud fra at risikoen ikke er lige stor i alle årene (bilag 1, nr. 11).

Ved siden af forsikringen løber der en frist over for den, der har lavet rapporten. Vil du gøre gældende, at en fejl burde have stået i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, skal den bygningssagkyndige eller elinstallatørvirksomheden have besked inden 5 år fra den aftalte overtagelsesdag og senest 6 år fra rapportens datering (§ 3, stk. 2).

Finder du en skade efter overtagelsen, afhænger forløbet af, hvor forholdet hører hjemme. Forsikringen, sælgeren og den, der lavede rapporten, kan hver især være den rette at rette kravet mod, og rækkefølgen herunder holder alle muligheder åbne.

1. Begræns skaden. Luk for vandet, sikr stedet, og tag billeder med dato, før noget bliver fjernet.
2. Slå forholdet op i rapporterne. Undersøg, om det er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, og med hvilken ordlyd. Ordlyden afgør, om undtagelsen for nævnte forhold rammer.
3. Anmeld til forsikringsselskabet. Gør det i forsikringstiden og hurtigst muligt. Aftal med selskabet, før du bestiller en skadesundersøgelse, fordi teknisk bistand kun dækkes efter forudgående aftale (bilag 1, nr. 4, litra b).
4. Vent med den endelige udbedring. Medmindre det haster for at begrænse skaden, så lad selskabet se forholdet, før håndværkeren går i gang. Udbedr, når der er givet tilsagn, fordi erstatning forudsætter udbedring (bilag 1, nr. 10).
5. Overvej de andre veje. Burde fejlen have stået i rapporten, kan du rette et krav mod den, der lavede den (§ 3). Har sælgeren givet en garanti eller optrådt svigagtigt eller groft uagtsomt, kan sælgeren stadig hæfte (§ 2, stk. 5).

Får du afslag, kan du typisk klage til selskabet selv og derefter til Ankenævnet for Forsikring, hvis sagen hører under nævnet. Bed om at få oplyst, hvilket punkt i vilkårene eller bekendtgørelsen afslaget bygger på, for det punkt er udgangspunktet, når du vurderer, om afslaget holder.

Uden ejerskifteforsikring står både køber og sælger anderledes, og hvem der bærer risikoen for skjulte fejl, afhænger af, hvorfor forsikringen mangler.

Sælger har ikke fremlagt oplysning om ejerskifteforsikring. Så er en af betingelserne i § 2 ikke opfyldt, og sælger kan blive mødt med krav for skjulte fejl efter de almindelige regler om mangler ved fast ejendom. Det gælder også ved et selvsalg uden mægler, hvor sælgeren selv skal skaffe rapporter og forsikringstilbud.

Sælger har fremlagt tilbuddet, men du siger nej. Sælger bevarer sin beskyttelse, når de andre betingelser er opfyldt, og du bærer selv risikoen for de skjulte fejl. Loven giver dig dog én ekstra mulighed. Du kan over for sælger påberåbe dig forhold, der er opstået efter, at rapporterne blev udarbejdet eller fornyet (§ 2, stk. 5, 2. pkt.).

Huset kan ikke forsikres på normale vilkår. Et selskab kan meddele, at særlige forhold ved husets tilstand gør, at der ikke kan tegnes en forsikring. Meddelelsen skal da angive hvilke forhold (§ 5, stk. 1, nr. 2), og den kan opfylde lovens krav om oplysning om ejerskifteforsikring. Her bør du tænke dig ekstra godt om, før du byder, eller skrive et advokatforbehold ind, så en rådgiver kan nå at gennemgå papirerne.

Køber du på tvangsauktion, handler du på auktionsvilkårene, og du må selv undersøge, om der følger rapporter og et forsikringstilbud med. Er du i tvivl om, hvordan papirerne skal læses, kan en boligadvokat gennemgå dem med dig, før du binder dig.

Eksemplet viser, hvordan to fejl i samme hus kan give to forskellige svar fra ejerskifteforsikringen.